নতুন ভূমি আইনে ৭ ধরনের দলিল বাতিল

নিজস্ব প্রতিবেদক : বাংলাদেশে শীঘ্রই ‘ভূমি ব্যবহার স্বত্ব আইন’ এবং ‘ভূমি অপরাধ, প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন’ প্রণীত হতে যাচ্ছে। এই নতুন আইনে যে ৭ ধরনের নথি বাতিল হতে চলেছে তা আজকের আলোচনার প্রধান বিষয়। প্রথমে, অনিবন্ধিত দলিল সম্পর্কে একটু কথা বলি। সাধারণত যেসব নথিতে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসারের বৈধ সীল ও স্বাক্ষর নেই, সেসব নথিতে সরকার কোনো রেজিস্ট্রি ফি পায় না, নতুন আইনে এসব নথি বাতিল হয়ে যাচ্ছে। আলোচনার শুরুতে দলিল নিবন্ধনের পদ্ধতি সম্পর্কে আমাদের ভালো ধারণা অর্জন করতে হবে।
বিশেষ বিশেষ ক্ষেত্রে দলিল অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, বিক্রয় দলিল অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে। জমি কেনার আগে, বায়না দলিল অবশ্যই ৩০ দিনের মধ্যে নিবন্ধনের জন্য জমা দিতে হবে। রেজিস্ট্রি ছাড়া দলিলের কোনো আইনি মূল্য নেই। বায়না দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে এক বছরের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বিক্রয় দলিল দাখিল করতে হবে। হেবা বা দানকৃত সম্পত্তির দলিলও রেজিস্ট্রি করতে হবে। বন্ধকী জমির দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে। জমিদার সম্পত্তির মালিকের মৃত্যুতে, তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি অবশ্যই তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে ভাগ করতে হবে এবং পার্টিশন বা আপোস পার্টিশন নিবন্ধিত করতে হবে।
বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুসারে, জমি রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজনীয়তার মধ্যে একটি হল বিক্রি করা জমির সম্পূর্ণ বিবরণ, দলিলপত্রে দাতা-গ্রহীতার পিতামাতার নাম, সম্পূর্ণ ঠিকানা এবং একটি সাম্প্রতিক পাসপোর্ট সাইজের রঙিন ছবি। যে ব্যক্তি জমি বিক্রি করবে তার নামে উত্তরাধিকার ছাড়াই একটি দলিল থাকতে হবে। দলিলটিতে বিগত ২৫ বছরের মালিকানার একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ থাকতে হবে এবং কে কার কাছ থেকে সম্পত্তি কিনেছে।
সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য, সম্পত্তির চারপাশে সীমানা, নকশা নথিতে থাকা উচিত। একটি হলফনামা থাকতে হবে যে জমিটি ক্রয়কারী ছাড়া অন্য কারো কাছে বিক্রি করা হয়নি। জমির দলিলের মালিকানার সিএস, সিএ, আরএস ধারাবাহিকতা থাকা উচিত (কার পরে কে মালিক ছিলো) এবং প্রয়োজনে দলিলের মাধ্যমে সংযুক্ত করা উচিত।
দেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী রেজিস্ট্রি আইন এবং সরকার কর্তৃক নির্ধারিত ফি সম্পর্কে একটু আলোচনা করা প্রয়োজন। রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট, স্ট্যাম্প অ্যাক্ট, ইনকাম ট্যাক্স অ্যাক্ট, ফিনান্স অ্যাক্ট এবং রাজস্ব বিধি ও প্রবিধানের আলোকে নথিগুলি সাধারণত নিবন্ধিত হয়। সব নথির রেজিস্ট্রি ফি সমান নয়। সরকার সমসাময়িক বিবেচনায় সময়ে সময়ে রেজিস্ট্রি ফি নির্ধারণ করে থাকে। কর আরোপের জন্যও সুনির্দিষ্ট বিধান রয়েছে। উৎসে ভ্যাট এবং ট্যাক্স সর্বদা জমি বিক্রেতা দ্বারা প্রদান করা হবে।
আয়কর আইন অনুযায়ী, এই দুই ধরনের করের পরিমাণ নির্ভর করবে বিক্রেতার আয়ের ওপর। এই কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। উইথহোল্ডিং ট্যাক্স এবং ভ্যাট ছাড়া অন্য সব কর জমির ক্রেতাকে দিতে হবে।
তবে নতুন ভূমি আইন প্রণীত হলে অনিবন্ধিত দলিল বাতিল হয়ে যায়। একই সঙ্গে জাল সার্টিফিকেট ও নথি তৈরি করলে সেটিও বাতিল বলে গণ্য হবে। অনেক সময় আমরা দেখতে পাই সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিসের সংগ্রহ করা দলিল পুড়ে গেছে। এরপর কিছু সুবিধাবাদী লোক ভূমি অফিসের অসাধু ব্যক্তিকে সঙ্গে নিয়ে অন্যের সম্পদ আত্মসাৎ ও ভোগ করতে জাল সনদ ও দলিল তৈরি করে। সেই দলিল কার্যকর হবে না। যদি কেউ অন্যের জমির মালিকানার উদ্দেশ্যে জাল দলিল তৈরি করে তবে জাল দলিল বাতিল হয়ে যাবে। চর, নদীর পাড়ের জমি অবৈধভাবে ব্যক্তিগত জমি দখল করে ভোগ করেছেন অনেকে। এখন থেকে এসব জাল জমির দলিল বাতিল করা হবে। আপনি যদি কারো কাছ থেকে জমি ক্রয় করে থাকেন, কিন্তু তার উত্তরাধিকার সূত্রে তিনি যে অংশ পান তার চেয়ে বেশি লিখে থাকেন, তাহলে এ ধরনের জমির দলিল বৈধ হবে না।
ভূমি আইন (খসড়া) একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। কারণ, প্রায় প্রতিটি মানুষই জমির সঙ্গে যুক্ত। জমির দলিল জাল করলে দ-বিধি আইন, ১৮৬০তেও শাস্তির বিধান রয়েছে। প্রস্তাবিত 'ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার' আইনে নতুন শাস্তির বিধান আনা হয়েছে। খসড়া আইনে কারাদণ্ডের কথাও রাখা হয়েছে। ভূমি জালিয়াতি, অবৈধ দখল, প্রতারণা ও অপরাধ দমন, পেশিশক্তি বা অস্ত্র প্রতিরোধে 'ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন' নামে একটি নতুন আইন প্রণয়ন করা হয়েছে। বিদ্যমান আইনে ভূমি সংক্রান্ত বিভিন্ন অপরাধে শাস্তির বিধানের পাশাপাশি খসড়া আইনে শাস্তির বিধানও যুক্ত করা হয়েছে। খসড়া আইনে দেওয়ানি আদালতের এখতিয়ার রয়েছে এমন বিষয়ে নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটদের নেতৃত্বে মোবাইল কোর্ট চালু করা হয়েছে।
মনে রাখতে হবে যে কিছু ধরনের দলিল আছে, যেগুলো সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল নয়। একটি উদাহরণ উল্লেখ করা যেতে পারে - দলিলের দলিল, পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (আমমোক্তারনামা) দলিল, উইল দলিল, প্রোবেট দলিল, চুক্তিপত্র দলিল, রেজিস্ট্রি অফিসে বাতিলকরণ দলিল - রেজিস্ট্রির মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট দলিলের পক্ষগণ সকলের সম্মতিতে একত্রে দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে বাতিল করতে পারেন। সম্পত্তি হস্তান্তরের বিভিন্ন দলিল যেমনযেমন- সাব-কবলা, দানপত্র, হেবার ঘোষণাপত্র, হেবাবিল এওয়াজ ইত্যাদি দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে ‘বাতিলকরণ দলিল’ রেজিস্ট্রি করে বাতিল করা যায় না। আইনগত ও যৌক্তিক কারণে দলিল বাতিলের প্রয়োজন হলে আদালতে মামলা দায়ের করে বাতিলের উদ্যোগ গ্রহণ করতে হয়।
আইনটি প্রণীত হলে নতুন আইন অনুযায়ী উত্তরাধিকারীদের বঞ্চিত করা দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে। উত্তরাধিকারীদের বঞ্চিত করে কেউ সম্পত্তি বিক্রি করে জমি ক্রয় করলে, ক্রয়কৃত জমির দলিল কার্যকর হবে না। জালিয়াতির মাধ্যমে প্রাপ্ত নথিগুলি বাদ দেওয়া যায় না। দলিলটি ভুল উপস্থাপন, প্রতারণার মাধ্যমে করা হলে দলিল কার্যকর হবে না। নতুন আইনে দলিল বাতিলের পাশাপাশি বাতিলকৃত দলিলের মালিককে ফৌজদারি অপরাধে আইনের আওতায় আনা হয়েছে। শাস্তির মধ্যে রয়েছে ৩ মাস থেকে ৫ বছর কারাদণ্ড এবং ১০ হাজার টাকা থেকে ১০ লাখ টাকা জরিমানা।
লেখক : আইনজীবী ও পিএইচডি গবেষক, জাহাঙ্গীরনগর বিশ্ববিদ্যালয়
শেয়ারনিউজ, ০৭ সেপ্টেম্বর ২০২৩
পাঠকের মতামত:
- ১৫ জুলাই বাংলাদেশি টাকায় বিভিন্ন দেশের আজকের টাকার রেট
- কনফিডেন্স সিমেন্টের রাইট ইস্যুর আবেদন পূণ:বিবেচনা
- মেশিনারীজ কিনবে অলিম্পিক ইন্ডাস্ট্রিজ
- লিবরা ইনফিউশনের কারখানা বন্ধ-ডিএসই
- ৩০ লাখ শেয়ার বিক্রি সম্পন্ন
- দুই কোম্পানির স্পটে লেনদেন শুরু
- চার কোম্পানির লেনদেন বন্ধ
- যেভাবে ফাঁদ পাতা হয় জানালেন সারজিস আলম
- হোটেল রুমে গোপন ক্যামেরা খুঁজে নিন নিজেই
- প্রাথমিক বিদ্যালয়ের প্রধান শিক্ষকদের জন্য বড় সুখবর
- এক মঞ্চে জাপার ৫ অংশের নেতারা, বিরল দৃশ্যের অবতারণা
- সাউথইস্ট ব্যাংকের সাবেক চেয়ারম্যানের দেশত্যাগে নিষেধাজ্ঞা
- শেয়ারবাজারে 'তেল মারার' সংস্কৃতি পরিহার করতে হবে: আমীর খসরু
- ইপিএস ঘোষণার তারিখ জানিয়েছে দুই কোম্পানি
- মুন্নু সিরামিকের রফতানি তালিকায় যুক্ত হলো যুক্তরাষ্ট্র
- ইসলামী ব্যাংকের চেয়ারম্যানের ব্যাংক হিসাব তলব, তদন্ত শুরু
- ১৫ কোম্পানির শেয়ারে বিনিয়োগকারীদের দুর্দান্ত মুনাফা
- সেরা প্রতিষ্ঠানের তালিকায় যুক্ত হচ্ছে দুর্বল কোম্পানিও
- আদালতে অপু বিশ্বাসকে আইনজীবীরা বললেন ‘আহা আহা সাধু’
- এনসিপির জনপ্রিয়তা নিয়ে মুখ খুললেন বিএনপির জ্যেষ্ঠ নেতা
- অবশেষে সাকিবের মুখে জীবনের বড় সিদ্ধান্ত
- ‘ফিনিক্স পাখির মতো ফিরে এসেছে বিএনপি’
- নিউইয়র্ক-মালয়েশিয়ায় সাবেক আইজিপির সম্পত্তি ক্রোক
- তত্ত্বাবধায়ক সরকার নিয়ে বিএনপির নতুন রোডম্যাপ
- সর্বজনীন পেনশন স্কিমে যুক্ত হলো নতুন ১৭ ব্যাংক
- ইংলিশ মিডিয়ামে পড়ুয়া সেই তরুণীকে নিয়ে যা বললেন আহমাদুল্লাহ
- শেয়ার দাম অস্বাভাবিক বাড়ায় ডিএসইর সতর্কবার্তা
- ইস্টার্ন লুব্রিক্যান্টসের শেয়ার যেন সোনার হরিণ! কারসাজির শঙ্কা তীব্র
- এক রাতেই বদলে গেল হাসিনার ইতিহাসের গতি
- থাকেন ভারতে, বেতন তোলেন বাংলাদেশে
- দেশ ছাড়লেন শাকিব খান
- অপরাধের হার নিয়ে মুখ খুলল অন্তর্বর্তী সরকার
- মন্দা শেয়ারবাজারে উজ্জ্বল ৫ প্রতিষ্ঠান
- বিএসবি গ্লোবাল নেটওয়ার্কের চেয়ারম্যান বাশার গ্রেপ্তার
- বিএসইসির তদন্তে প্রাইম ফাইন্যান্স গ্রুপের মানি লন্ডারিংয়ের প্রমাণ
- শেয়ার দাম অস্বাভাবিক বাড়ায় ডিএসইর সতর্কবার্তা
- দুই কোম্পানির স্পটে লেনদেন শুরু আগামীকাল
- আগামীকাল ৪ কোম্পানির লেনদেন বন্ধ
- ৫ দেশের রাষ্ট্রপ্রধানকে আম পাঠাচ্ছে প্রধান উপদেষ্টা
- মুনাফা ঘরে তোলার প্রবণতায় সাইডলাইনে শেয়ারবাজার
- ১৪ জুলাই ব্লকে তিন কোম্পানির বড় লেনদেন
- ১৪ জুলাই লেনদেনের শীর্ষ ১০ শেয়ার
- ১৪ জুলাই দর পতনের শীর্ষ ১০ শেয়ার
- ১৪ জুলাই দর বৃদ্ধির শীর্ষ ১০ শেয়ার
- এবার কলেজে ভর্তি নীতিমালায় আসছে বড় পরিবর্তন
- গণভবনে ড. ইউনূসের ‘সংবাদ সম্মেলন’ নিয়ে গুঞ্জন
- কনটেন্ট ক্রিয়েটরদের জন্য দুঃসংবাদ
- ফিনিক্স ইন্স্যুরেন্সে কোম্পানি সচিব নিয়োগ
- ইন্টারনেট ছাড়াই কাজ করে যে অ্যাপ
- ডলার দরবৃদ্ধির লক্ষ্য নিয়ে অভিনব উদ্যোগ নিল বাংলাদেশ ব্যাংক
- জাতীয় পুরস্কারজয়ী অভিনেত্রী হোটেল থেকে গ্রেপ্তার
- যারা খারিজ নামজারি করেনি তাদের জন্য সরকারের জরুরী নির্দেশনা
- জনপ্রিয় অভিনেত্রীর লাশ নিতে বাবার অস্বীকৃতি
- বিধ্ব'স্ত রূপে দেখা মিলল টিউলিপ সিদ্দিকির
- চেয়ারম্যান পদ নিয়ে উত্তাল ইসলামী ব্যাংক: পাল্টাপাল্টি বিক্ষোভ
- ফ্লোর প্রাইস থেকে মুক্তির পথে বেক্সিমকো
- জয় যেভাবে হাসিনার ক্যারিয়ার শেষ করে দিচ্ছেন
- গোপন বিয়ে, প্রতারণা, প্রতিশোধ ও পুলিশ হেফাজতে বিষপানে মৃত্যু
- সরকারি সম্বোধনে আসছে বড় পরিবর্তন
- শিবলী রুবাইয়াতের ১০ তলা বাণিজ্যিক ভবন জব্দের আদেশ
- প্রথম প্রান্তিকে মুনাফা বেড়েছে ১৫ ব্যাংকের
- এবার সংশোধনের পথে ইসলামী আদর্শের সেই ব্যাংকটি
- বর্ষায় ‘বিষ’ এই ৫ সবজিতে!
- রেমিট্যান্সে ইতিহাস গড়ল বাংলাদেশ
- যেভাবে তৃতীয় বিশ্বযুদ্ধের সূত্রপাত হতে পারে
জাতীয় এর সর্বশেষ খবর
- যেভাবে ফাঁদ পাতা হয় জানালেন সারজিস আলম
- হোটেল রুমে গোপন ক্যামেরা খুঁজে নিন নিজেই
- প্রাথমিক বিদ্যালয়ের প্রধান শিক্ষকদের জন্য বড় সুখবর
- এক মঞ্চে জাপার ৫ অংশের নেতারা, বিরল দৃশ্যের অবতারণা