নিজস্ব প্রতিবেদক: কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টিত হয়। সব ওয়ারিশ যদি আপাতত একই খতিয়ানে নিজেদের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে চান, তাহলে উত্তরাধিকার সনদের ভিত্তিতে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে জমি আলাদা করে ভাগ করার বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন হয় না।

অন্যদিকে, প্রত্যেক ওয়ারিশ যদি নির্দিষ্ট দাগ বা জমির নির্দিষ্ট অংশ আলাদাভাবে নিজের নামে নিতে চান, তাহলে সব ওয়ারিশের সম্মতিতে আপস বণ্টন করতে হবে। এরপর বণ্টননামা দলিল তৈরি ও রেজিস্ট্রি করে পৃথক নামজারির আবেদন করতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, বণ্টননামা দলিল না থাকার কারণে উত্তরাধিকারীদের যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করা উচিত নয়। তবে আলাদা আলাদা খতিয়ান তৈরি করতে হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে নামজারি করতে হবে।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশের জন্য মূলত দুটি উপায় রয়েছে। প্রথমত, তিনি দেশে এসে অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে আলোচনা করে জমির ভাগ নির্ধারণ এবং বণ্টননামা দলিলে স্বাক্ষর করতে পারেন। সবাই একমত হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রির ব্যবস্থা করা যাবে।

দ্বিতীয়ত, দেশে আসা সম্ভব না হলে তিনি বাংলাদেশে অবস্থানরত কোনো বিশ্বস্ত ব্যক্তিকে আমমোক্তার বা প্রতিনিধি হিসেবে নিয়োগ দিতে পারেন। এ জন্য বিদেশে বসেই নির্দিষ্ট ক্ষমতা উল্লেখ করে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি তৈরি ও প্রয়োজনীয় সত্যায়নের ব্যবস্থা করতে হবে।

এ ক্ষেত্রে শুধু জমি দেখাশোনা বা পরিচালনার সাধারণ ক্ষমতা দিলেই যথেষ্ট নাও হতে পারে। প্রতিনিধি যেন বণ্টননামা দলিলে স্বাক্ষর, দলিল সম্পাদন, রেজিস্ট্রেশন এবং প্রয়োজনীয় ভূমি অফিসের কাজ করতে পারেন, তা পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকা জরুরি।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ বাংলাদেশে প্রতিনিধি নিয়োগ করতে চাইলে সাধারণত সংশ্লিষ্ট দেশে অবস্থিত বাংলাদেশ দূতাবাস বা কনস্যুলার অফিসের মাধ্যমে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সত্যায়নের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়। প্রথমে জমির বিবরণ এবং প্রতিনিধিকে কী কী কাজের ক্ষমতা দেওয়া হবে, তা নির্ধারণ করে দলিলের খসড়া তৈরি করতে হবে।

এরপর ক্ষমতাদাতা ও ক্ষমতাপ্রাপ্ত ব্যক্তির নাম, পরিচয় ও ঠিকানাসহ প্রয়োজনীয় তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করে সংশ্লিষ্ট দূতাবাস বা কনস্যুলার অফিসের নিয়ম অনুযায়ী আবেদন করতে হবে। দূতাবাসের নির্ধারিত পদ্ধতি অনুসারে ক্ষমতাদাতাকে সশরীরে উপস্থিত হয়ে স্বাক্ষর করতে হতে পারে। কোনো কোনো ক্ষেত্রে নোটারি ও সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সত্যায়নের বিকল্প ব্যবস্থাও থাকতে পারে। এ নিয়ম দেশ ও দূতাবাসভেদে ভিন্ন হতে পারে।

সত্যায়ন সম্পন্ন হলে মূল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাংলাদেশে পাঠাতে হবে। এরপর দেশে ব্যবহারের আগে প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের প্রমাণীকরণ, প্রয়োজনীয় স্ট্যাম্প শুল্ক পরিশোধ এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধনসহ অন্যান্য আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করতে হবে। শুধু দূতাবাসের সত্যায়ন থাকলেই সব ক্ষেত্রে দলিলটি ব্যবহারযোগ্য হয়ে যায় না। তাই সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে সর্বশেষ নিয়ম যাচাই করা জরুরি।

জমি বণ্টনের জন্য প্রতিনিধি নিয়োগের ক্ষেত্রে দলিলে অস্পষ্ট ভাষা ব্যবহার করা উচিত নয়। মৃত জমির মালিকের নাম, তাঁর সঙ্গে ক্ষমতাদাতার সম্পর্ক, জমির জেলা, উপজেলা, মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর উল্লেখ করতে হবে। পাশাপাশি ক্ষমতাদাতা ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশের বিবরণও স্পষ্ট থাকা প্রয়োজন।

প্রতিনিধিকে অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে আপস বণ্টন, বণ্টননামা দলিল প্রস্তুত ও সম্পাদন, রেজিস্ট্রেশন এবং প্রয়োজনীয় ভূমি অফিসে আবেদন ও কাগজপত্র জমা দেওয়ার ক্ষমতা দেওয়া হলে তা দলিলে পরিষ্কারভাবে লিখতে হবে। নামজারি, খতিয়ান ও সংশ্লিষ্ট ভূমিসেবা কার্যক্রমে প্রতিনিধিত্বের ক্ষমতাও প্রয়োজন অনুযায়ী উল্লেখ করা যেতে পারে।

বিশেষভাবে খেয়াল রাখতে হবে, জমি বণ্টনের ক্ষমতা এবং জমি বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তরের ক্ষমতা এক নয়। প্রতিনিধি যেন ক্ষমতাদাতার অনুমতির বাইরে জমি বিক্রি বা হস্তান্তর করতে না পারেন, সে জন্য ক্ষমতার পরিধি প্রয়োজন অনুযায়ী সীমিত রাখা উচিত।

### জমি বণ্টন ও রেজিস্ট্রেশনে যেসব কাগজপত্র লাগতে পারে

জমি বণ্টনের আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখা ভালো। সাধারণত মূল জমির মালিকের মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশ বা উত্তরাধিকার সনদ, মূল মালিকের নামে থাকা খতিয়ান বা পর্চা, মূল দলিল এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আগের মালিকানার দলিল লাগতে পারে। এ ছাড়া সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা, সব ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্র বা পাসপোর্টের কপি এবং জমির দাগ, খতিয়ান ও হিস্যার বিবরণ প্রয়োজন হতে পারে।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ প্রতিনিধি নিয়োগ করলে তাঁর বৈধ পাওয়ার অব অ্যাটর্নিও জমা দিতে হবে। কোনো কোনো ক্ষেত্রে মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাইয়ের জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ অতিরিক্ত দলিল বা নথি চাইতে পারে।

সব ওয়ারিশের সম্মতিতে জমির ভাগ নির্ধারণ হওয়ার পর বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে। দলিলে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ, কোন দাগে কে কতটুকু জমি পাবেন এবং জমির সুনির্দিষ্ট তফসিল উল্লেখ থাকা প্রয়োজন।

এরপর দলিলটি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রির জন্য উপস্থাপন করতে হবে। বিদেশে থাকা ওয়ারিশ নিজে উপস্থিত হতে না পারলে তাঁর পক্ষে বৈধভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধি প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়ায় অংশ নিতে পারেন। তবে দলিল রেজিস্ট্রির আগে পাওয়ার অব অ্যাটর্নির বৈধতা ও ক্ষমতার পরিধি, জমির মালিকানা এবং প্রত্যেক ওয়ারিশের হিস্যা যাচাই করা জরুরি। দলিলে জমির পরিমাণ, দাগ বা অন্য কোনো তথ্যে ভুল থাকলে ভবিষ্যতে বিরোধ তৈরি হতে পারে।

বণ্টননামা দলিল রেজিস্ট্রি সম্পন্ন হলে প্রত্যেক ওয়ারিশ তাঁর বরাদ্দ করা জমির অংশ অনুযায়ী পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারেন। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় অনলাইনে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। আবেদনের সময় সাধারণত উত্তরাধিকার সনদ, নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল, খতিয়ান, জমির তফসিল এবং প্রয়োজনীয় পরিচয়পত্রের তথ্য দিতে হয়।

আবেদন জমা দেওয়ার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয় প্রয়োজনীয় যাচাই-বাছাই করে সিদ্ধান্ত দেয়। আবেদন মঞ্জুর হলে বরাদ্দ অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান তৈরি হতে পারে। এরপর সংশ্লিষ্ট নিয়ম অনুযায়ী ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে।

কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকেন বলে তাঁর উত্তরাধিকারী অংশ বাতিল হয়ে যায় না। তাঁকে বাদ দিয়ে অন্য ওয়ারিশদের নিজেদের মধ্যে পুরো জমি ভাগ করে নেওয়া ভবিষ্যতে আইনি বিরোধের কারণ হতে পারে। তাই সব ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা নির্ধারণ করে তাঁদের সম্মতির ভিত্তিতে বণ্টন করা উচিত।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশের সম্মতি ও প্রয়োজনীয় প্রতিনিধিত্ব নিশ্চিত না করে তাঁর অংশ অন্য কারও নামে লিখে দেওয়া বা বণ্টন দেখানো থেকে বিরত থাকতে হবে। কোনো ওয়ারিশের সঙ্গে যোগাযোগ করা না গেলে কিংবা তিনি বণ্টনে সম্মতি না দিলে বিষয়টি আইনগত প্রক্রিয়ায় সমাধানের প্রয়োজন হতে পারে। এমন পরিস্থিতিতে জমি-সংক্রান্ত আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

শুধু মৌখিক আলোচনার ভিত্তিতে জমি ভাগ করে থেমে যাওয়া ঠিক নয়। বিদেশে থাকা ওয়ারিশের নামে জাল স্বাক্ষর বা অনুমতিপত্র তৈরি করা যাবে না। পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে প্রয়োজনীয় ক্ষমতা স্পষ্ট না রেখে দলিল সম্পাদনে যাওয়া উচিত নয়। একইভাবে জমির দাগ, খতিয়ান ও পরিমাণ যাচাই না করে বণ্টননামা তৈরি করা কিংবা সব ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা নিশ্চিত না করে কারও অংশ অন্যের নামে দেওয়া থেকে বিরত থাকতে হবে। জমি নিয়ে মামলা বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা থাকলে তা উপেক্ষা করে রেজিস্ট্রির চেষ্টা করাও উচিত নয়।

সব মিলিয়ে, কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলেও তাঁর অংশের জমি বণ্টন ও রেজিস্ট্রেশন করা সম্ভব। যৌথ নামজারি করতে চাইলে উত্তরাধিকার সনদের ভিত্তিতে আবেদন করা যায়। আর জমি আলাদা করে ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে সব পক্ষের সম্মতিতে বণ্টননামা দলিল তৈরি ও রেজিস্ট্রি করতে হবে। বিদেশে থাকা ওয়ারিশ দেশে আসতে না পারলে বৈধ পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে প্রতিনিধি নিয়োগ করতে পারেন। তবে দলিল তৈরির আগে ক্ষমতার পরিধি, দূতাবাসের সত্যায়ন এবং দেশে প্রয়োজনীয় প্রমাণীকরণ ও নিবন্ধনের নিয়ম যাচাই করা জরুরি।

মুসআব/