নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর সরকারি রেকর্ডে নিজের বা উত্তরাধিকারীদের নাম অন্তর্ভুক্ত করা বা নামজারি করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি নিয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের সাম্প্রতিক স্পষ্টীকরণে ওয়ারিশদের জন্য নিয়ম আরও পরিষ্কার করা হয়েছে।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, জমি ভাগ-বাটোয়ারা না হলে সব ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে একই খতিয়ানে নামজারি করা যাবে। তবে ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে হলে প্রয়োজন হবে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল।

বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসানের তথ্য অনুযায়ী, ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রজ্ঞাপনে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে বিষয়টি স্পষ্ট করা হয়েছে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার ক্ষেত্রে বণ্টননামা বা আপস-বণ্টন না হওয়া পর্যন্ত মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করে নামজারি করা যাবে। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যাও খতিয়ানে উল্লেখ করা হবে।

শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন নামঞ্জুর করা যাবে না।

তবে ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা দলিলের ভিত্তিতে পৃথক নামজারি করা যাবে।

অর্থাৎ, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারি মূলত দুইভাবে করা সম্ভব—যৌথ নামজারি: সব ওয়ারিশের নামে একই খতিয়ানে নামজারি করা যাবে। এ ক্ষেত্রে বণ্টননামা প্রয়োজন নেই।

পৃথক নামজারি: প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করতে হলে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন হবে।

যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র বা সিটি করপোরেশনের ওয়ার্ড কমিশনারের কাছ থেকে সংগ্রহ করা ওয়ারিশ সনদ আবেদনপত্রের সঙ্গে দাখিল করতে হয়।

জমির মালিকানা পাওয়ার পর সময়মতো নামজারি না করলে পরবর্তী সময়ে বিভিন্ন জটিলতায় পড়তে হতে পারে। সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম না থাকলে জমি বিক্রি, হেবা বা দানপত্র করার সময় সমস্যা তৈরি হতে পারে। পাশাপাশি জমি নিয়ে বিরোধ ও অবৈধ দখলের ঝুঁকিও বাড়তে পারে।

এ ছাড়া সরকারি খতিয়ানে নাম না থাকলে নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের ক্ষেত্রেও সমস্যা হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, নামজারি, জমাভাগ ও জমা একত্রীকরণের মাধ্যমে ভূমির রেকর্ড হালনাগাদ করা যায় এবং ওয়ারিশ অনুযায়ী হিস্যা নিশ্চিত করার সুযোগ রয়েছে।

ডিজিটাল ব্যবস্থায় অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। সাধারণভাবে প্রয়োজন হতে পারে—

নিবন্ধিত দলিলের কপি ও সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের কপি;

আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি;

দাগ নম্বরসহ জমির বিস্তারিত বিবরণ;

উত্তরাধিকার সূত্রে হলে ওয়ারিশ সনদ এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে মৃত্যু সনদ;

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা;

আদালতের রায়, আদেশ বা ডিক্রি থাকলে তার প্রয়োজনীয় কপি;

প্রযোজ্য অন্যান্য কাগজপত্র।

তবে জমির ধরন, মালিকানা পরিবর্তনের কারণ ও সংশ্লিষ্ট আবেদনের ধরন অনুযায়ী অতিরিক্ত কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে।

ই-নামজারি ব্যবস্থায় আবেদন যাচাই-বাছাই ও প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে সাধারণভাবে ২৮ দিনের মধ্যে নামজারি নিষ্পত্তির বিধান রয়েছে। পুরোনো ম্যানুয়াল ব্যবস্থায় এ সময়সীমা ছিল ৪৫ দিন।

তবে আবেদন অসম্পূর্ণ থাকলে, তথ্যের অসঙ্গতি থাকলে বা অতিরিক্ত যাচাইয়ের প্রয়োজন হলে বাস্তবে সময় বেশি লাগতে পারে।

যাদের জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়েছে, তাদের নতুন করে আবেদন করার প্রয়োজন নেই। তবে জমির রেকর্ড ডিজিটাল ব্যবস্থায় হালনাগাদ হয়েছে কি না, তা অনলাইনে যাচাই করে রাখা ভালো।

নতুন নিয়মের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো—সব ওয়ারিশের নামে যৌথ খতিয়ান করতে বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন নেই।

ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে মৃত ব্যক্তির মোট জমিতে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করা যাবে।

অন্যদিকে, ওয়ারিশরা যদি জমি ভাগ করে আলাদা আলাদা খতিয়ান করতে চান এবং প্রত্যেকে নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে চান, তাহলে কে কোন দাগে বা দাগের কোন অংশে জমি ভোগদখল করবেন, তা নির্ধারণ করে নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা দলিল করতে হবে। ওই দলিলের ভিত্তিতে পৃথক পৃথক নামজারি খতিয়ান করা যাবে।

দলিলের মাধ্যমে জমি কেনার পর রেজিস্ট্রি দলিলের ভিত্তিতে নতুন মালিকের নামে নামজারি করা প্রয়োজন।

উত্তরাধিকার বা রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি খতিয়ানে প্রয়োজনীয় পরিবর্তন আনার প্রক্রিয়াই নামজারি বা মিউটেশন।

নামজারি খতিয়ানে ভুল তথ্য থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে সংশোধনের আবেদন করা যায়। আগের নামজারি বা খতিয়ানের তথ্য যাচাই করে পরবর্তী মালিকানা পরিবর্তনের আবেদন করতে হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা ব্যবস্থার মাধ্যমে নামজারির আবেদন করা যায়। সরকারি ভূমি পোর্টালে অনলাইনে নামজারি, জমাভাগ ও জমা একত্রীকরণের সেবা দেওয়া হচ্ছে।

ভূমিসেবা-সংক্রান্ত সহায়তার জন্য সরকারি হটলাইন ১৬১২২-এ যোগাযোগ করা যায়।

সব মিলিয়ে, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে নতুন স্পষ্টীকরণের মূল বিষয় হলো—প্রকৃত ওয়ারিশদের নাম ও হিস্যা সরকারি রেকর্ডে সঠিকভাবে সংরক্ষণ করা। বণ্টননামা না থাকলেও বৈধ যৌথ নামজারির আবেদন করা যাবে। আর যারা নিজেদের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করতে চান, তাদের জন্য নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে জমাভাগ ও পৃথক নামজারির ব্যবস্থা রয়েছে।

মুসআব/