নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার আগে কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির মালিকানা নিশ্চিত করতে গিয়ে অনেকেই নানা ধরনের কাগজপত্র নিয়ে বিভ্রান্তিতে পড়েন। কারও কাছে থাকে জমির দলিল, কারও কাছে খতিয়ান বা পর্চা, আবার কারও কাছে নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ। কিন্তু এসব নথির কোনটির কাজ কী, কোনটি মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণে সহায়ক আর কোনটি শুধু জমির তথ্য দেয়, তা অনেকেরই জানা নেই।

অনেকের ধারণা, দলিলে নিজের নাম থাকলেই কিংবা অনলাইনে খতিয়ানে নাম দেখা গেলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত। বাস্তবে বিষয়টি এত সহজ নয়। একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে জমি বণ্টন না হওয়া, জাল দলিল, ভুয়া পরিচয়পত্র কিংবা আদালতে মামলা থাকার মতো ঘটনা ঘটতে পারে।

তাই জমি কেনার আগে বা মালিকানা যাচাইয়ের সময় একটি নথির ওপর নির্ভর না করে একাধিক কাগজপত্র মিলিয়ে দেখা জরুরি। এর মধ্যে রয়েছে মূল দলিল ও ভায়া দলিল, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, মৌজা নকশা এবং প্রয়োজনে ওয়ারিশ সনদ ও আদালতসংক্রান্ত নথি।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের বিভিন্ন অনলাইন সেবার মাধ্যমে এসব নথির বেশ কিছু তথ্য ঘরে বসেই যাচাই করা যায়। তবে দলিলের সত্যতা, মালিকানার ধারাবাহিকতা, জমির বাস্তব দখল এবং কোনো আইনি জটিলতা রয়েছে কি না, তা নিশ্চিত করতে সংশ্লিষ্ট সরকারি অফিসেও খোঁজ নিতে হবে।

চলুন জেনে নেওয়া যাক, জমির প্রকৃত মালিক কে, তা যাচাই করতে কোন কোন কাগজ দেখতে হবে এবং অনলাইনে ও সরাসরি অফিসে গিয়ে কীভাবে এসব তথ্য যাচাই করবেন।

জমি কীভাবে মালিকানায় এসেছে—ক্রয়, উত্তরাধিকার, দান, হেবা কিংবা বণ্টনের মাধ্যমে—তার ওপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র নির্ভর করে। তবে সাধারণভাবে জমির মালিকানা যাচাইয়ের জন্য সাত ধরনের নথি ও তথ্য দেখা জরুরি।

১. মূল দলিল ও ভায়া দলিল।

২. সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, বিআরএস বা সংশ্লিষ্ট খতিয়ান।

৩. নামজারি বা মিউটেশন খতিয়ান।

৪. ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের দাখিলা।

৫. মৌজা নকশা ও জমির দাগ নম্বর।

৬. ওয়ারিশ সনদ ও বণ্টননামা (উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে)।

৭. মামলা, বন্ধক, অধিগ্রহণ ও অন্যান্য দায়সংক্রান্ত তথ্য।

এ ছাড়া জমির বাস্তব দখল, সীমানা এবং বিক্রেতার পরিচয়ও যাচাই করতে হবে।জমির মালিকানা যাচাইয়ের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ নথিগুলোর একটি হলো নিবন্ধিত দলিল। কেউ জমি কিনলে তার নামে বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করা হয়। একইভাবে দান, হেবা, বণ্টন কিংবা অন্য কোনো বৈধ উপায়ে জমি হস্তান্তর হলেও সংশ্লিষ্ট দলিল থাকতে পারে।

মূল দলিল কী?যে দলিলের মাধ্যমে একজন ব্যক্তি জমি কেনেন বা বৈধভাবে মালিকানা অর্জন করেন, সেটিই তার মালিকানা অর্জনের দলিল। এতে ক্রেতা-বিক্রেতার পরিচয়, জমির পরিমাণ, মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, সীমানা ও নিবন্ধনের তথ্য উল্লেখ থাকে।

বর্তমান মালিক যে দলিলের মাধ্যমে জমি পেয়েছেন, তার আগের মালিক কীভাবে জমিটির মালিক হয়েছিলেন, সেই আগের দলিলগুলোকে ভায়া দলিল বলা হয়।

উদাহরণ হিসেবে, রহিম করিমের কাছ থেকে একটি জমি কিনেছেন। করিম আবার সালামের কাছ থেকে জমিটি কিনেছিলেন। এ ক্ষেত্রে রহিমের শুধু করিমের কাছ থেকে কেনা দলিল দেখলেই হবে না; করিম কীভাবে সালামের কাছ থেকে জমির মালিক হয়েছিলেন, সেই দলিলও যাচাই করতে হবে। প্রয়োজনে তার আগের মালিকানার নথিও পরীক্ষা করতে হবে।

এভাবে জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করাকে টাইটেল সার্চ বলা হয়।জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দেওয়া দলিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। দলিলের তথ্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের মূল রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

এ ক্ষেত্রে কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে পরীক্ষা করা জরুরি।

ভলিউম ও রেজিস্ট্রি নম্বর: দলিলের সাল, ভলিউম নম্বর ও রেজিস্ট্রি নম্বর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের মূল রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। প্রয়োজনে লিখিত আবেদন করে তথ্য যাচাই করুন।

সরকারি সিল ও স্বাক্ষর: দলিলের সরকারি সিল, সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তার স্বাক্ষর এবং অন্যান্য আনুষ্ঠানিক তথ্য পরীক্ষা করুন। কোনো অস্বাভাবিকতা থাকলে সতর্ক হোন।

স্ট্যাম্পের সিরিয়াল: দলিলে ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের উৎস ও সিরিয়াল নম্বর যাচাই করুন।

দলিল লেখকের পরিচয়: দলিলটি কে তৈরি করেছেন, তার পরিচয় ও সংশ্লিষ্ট তথ্য জানুন।

তারিখ ও দখলের মিল: দলিলের তারিখের সঙ্গে জমি বুঝিয়ে দেওয়ার সময় এবং বাস্তব ঘটনার মিল রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমে জমি বিক্রি করা হলে সেটিও বিশেষভাবে পরীক্ষা করতে হবে। আমমোক্তারনামাটি বৈধ ও কার্যকর কি না, বাতিল করা হয়েছে কি না এবং প্রতিনিধিকে জমি বিক্রির ক্ষমতা দেওয়া হয়েছিল কি না, তা সংশ্লিষ্ট রেকর্ড থেকে নিশ্চিত হতে হবে।

দলিল যাচাইয়ের জন্য যা করবেন:

- দলিল নম্বর, তারিখ ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম সংগ্রহ করুন।

- সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন।

- দলিলের ভলিউম ও রেজিস্ট্রি নম্বর মূল রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

- আগের দলিলগুলোর সঙ্গে বর্তমান দলিলের জমির পরিমাণ ও মালিকানার হিসাব মিলিয়ে নিন।

- একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা হস্তান্তর করা হয়েছে কি না, তা তল্লাশি করুন।

মনে রাখতে হবে, দলিল নিবন্ধিত হলেই বিক্রেতার মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রমাণিত হয় না। তিনি নিজে বৈধভাবে জমিটির মালিক হয়েছেন কি না, সেটিও যাচাই করা জরুরি।

খতিয়ান হলো ভূমি জরিপের সময় তৈরি জমির মালিকানা ও স্বত্বসংক্রান্ত সরকারি রেকর্ড। এতে মালিকের নাম, ঠিকানা, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, শ্রেণি এবং মালিকানার হিস্যার তথ্য থাকে।

অন্যদিকে, পর্চা হলো খতিয়ানের অনুলিপি বা নির্যাস। অর্থাৎ খতিয়ানে থাকা তথ্যের যে কপি মালিক বা সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিকে দেওয়া হয়, সেটিই পর্চা হিসেবে পরিচিত।

একই জমির একাধিক জরিপের খতিয়ান থাকতে পারে। যেমন—সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস। এসব রেকর্ড তুলনা করলে জমির পরিচয় এবং সময়ের সঙ্গে মালিকানার পরিবর্তনের ইতিহাস সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যায়।

তবে খতিয়ান ও দলিল এক নয়। খতিয়ানে কারও নাম থাকলেই বর্তমান মালিকানা চূড়ান্তভাবে নিশ্চিত হয় না। তাই খতিয়ানের পাশাপাশি দলিল, নামজারি এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও যাচাই করতে হবে।

এম.বি/